Frank LORBS
conseiller en gestion de patrimoine
Titulaire d'un master en économie, Franck Lorbs a commencé sa carrière comme employé, puis associé dans une société de production musicale.
Ce qui lui a permis de devenir financièrement indépendant et de lancer sa propre agence, Immo Invest.
Contact: immogest31@gmail.com
À propos...
Il ne s'agit pas ici de se poser comme messie de l'abondance ni prophète de l'apocalypse, mais simplement de donner en ligne à la demande de mes clients les conseils les plus judicieux quant à vos avoirs, à notre époque, et en prévision de la décennie à venir.
Franck Lorbs
La pierre pour du locatif, mais où, quelle surface et à quel prix?
Un petite piqûre de rappel pour commencer? Quel sera votre taux de rendement locatif? Le calcul de base prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d'obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. Reste à savoir comment ça marche précisément. Et surtout combien rapporte vraiment la pierre.
Le rendement financier, ou taux de retour sur investissement (TRI) est différent du rendement locatif. C'est ce ratio que les investisseurs professionnels regardent en premier.
Ceux qui ont bénéficié d'une éducation française classique – comprenez non financière – ont appris que le crédit c'est pas bien! Il est fréquent que nos clients souhaitent mettre l'apport le plus important possible pour leur projet. Ils préfèrent ne pas payer trop d'intérêts à la banque, car ils considèrent les intérêts comme une charge supplémentaire qui viendra grever la rentabilité de leur investissement. Nous conseillons à nos clients de limiter l'apport pour augmenter le rendement locatif grâce à l'effet de levier bancaire.
L'antidote de Charles Gave pour protéger son épargne
Quel produit?
Où acheter?
En 2017, j'aurais conseillé de se limiter au triangle d'or préféré de l'investisseur: Paris et sa proche banlieue ouest. Aujourd'hui, en cette fin d'année 2019, j'aurais plutôt tendance à conseiller au moins de panacher ses investissements entre la France et l'étranger.
Voir notre page "investir à l'étranger"
Immo Invest, c'est aussi Gabriel Dussuel, conseiller juridique, Caroline Chabanis, avocat en droit du patrimoine, Sylvie Dercy acceuil et conseil!
Franck Lorbs
La petite surface, exclusivement!
Et encore: le studio, voire la chambre de service, (produit devenant très rare sur le marché) propose le meilleur rendement et devient donc très recherché par l'investisseur professionnel. Bien mieux que le 2 pièces, qui avait jusque là la cote. Calculez: PARIS: deux pièces de 32 m², à 400 mètres de la mairie du XVe, cinquième étage sans ascenseur, pour 340.000 €. Loyer mensuel hors charges : 922 €. Rentabilité locative brute : 3,25 VERSAILLES deux pièces de 34 m², place du Marché, est en vente à 235.000 €. Loyer mensuel hors charges : 714 €. Rentabilité locative brute : 3.64 %. Pas très sexy...
Grâce à l'investissement dans un studio, vous allez vous constituer une épargne, notamment grâce aux revenus générés par les loyers (si vous louez le bien) à laquelle viendra s'ajouter une éventuelle plus-value à la revente. Vous pourrez donc par la suite décider d'investir dans des surfaces plus importante, ou mieux, plein d'autres studettes supplémentaires. Selon la ville, ce qui fera l'objet de notre point suivant, une studette entre 11 et 15m2 se négocie entre 45 et 80 ke. Et considérée l'énorme demande, on loue à peine moins cher qu'un 25m2, de 400 à 600e. On peut donc espérer un rendement brut entre 6 et 8%. Vous me suivez?
Combien avons-nous reçu de propriétaires parisiens et petite couronne se voyant obligés de vendre des appartements de plus de 50m2, loués trop irrégulièrement, et ne pouvant plus faire face aux charges! En diversifiant votre parc immobilier en petits lots, vous vous garantissez un turn-over perpétuel. La demande encore une fois est constante. Etudiants cautionnés, petits salaires, une population importante. Et un service de gestion assurera pour vous tout l'administratif et les travaux éventuels avec à leur service une bonne entreprise tous corps d'état, le tout pour un petit pourcentage. Comptez entre 6 et 8%, selon le nombre de lots que vous leur donnerez à gérer.
La demande
Vide ou meublé?
Si vous louez vide : Vos locataires resteront plus longtemps dans les lieux. Le bail dure trois ans et les règles de congé sont plutôt strictes. Ce qui donne davantage de stabilité et de sécurité à votre placement. En revanche, la fiscalité (régime des revenus fonciers) est moins favorable.
Si vous louez meublé : Attendez-vous à une rotation plus fréquente des locataires. Vous devrez prévoir un investissement supplémentaire pour les meubles et l'équipement du logement. Avantage : votre régime fiscal sera plus favorable. Vous bénéficierez soit d'un abattement de 50 % sur vos recettes locatives, soit du régime réel qui vous permet de déduire charges et amortissements de ces mêmes recettes.
Pour terminer, ne pas négliger le parking et surtout le boxe! Acheter de préférence sur un plan neuf banlieue proche portes de Paris, en évitant intra-muros, car beaucoup moins de demande dans la capitale. Surveiller les plans des grands constructeurs, et acheter en lot si possible pour obtenir les meilleures conditions. Attention, il faut faire vite! Les lots disponibles non retenus par les futurs copropriétaires se vendent sur plan en un temps record! Il faut compter en moyenne de 15 à 20 ke pour un parking, que l'on pourra faire boxer en se renseignant bien sur les conditions imposées par les A.G. des syndics. De 25 à 30 ke pour la revente d'un boxe. Loyer constaté en île de France: 100e pour un parking avec surveillance et digicode et 150 pour un boxe. Avantages: charges de copropriété quasi-nulles, et fiscalité avantageuse. Excellent taux de rendement!Paris
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